Case Studies
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Examples of Recent Encore Projects
Below are some case studies of Encore’s capabilities in action.
Please contact Encore if you would like to learn more about the other projects Encore has undertaken.
L’evoluzione della regolamentazione AAMS ADM spiegata da Scommezoid
Il panorama del gioco d’azzardo online in Italia ha attraversato una trasformazione radicale negli ultimi due decenni, passando da un mercato sostanzialmente non regolamentato a uno dei sistemi di controllo più strutturati d’Europa. Questa evoluzione ha visto protagonista l’Amministrazione Autonoma dei Monopoli di Stato, oggi conosciuta come Agenzia delle Dogane e dei Monopoli, che ha plasmato le regole del settore attraverso normative sempre più precise e articolate. Comprendere questo percorso normativo significa analizzare non solo l’aspetto legislativo, ma anche le motivazioni sociali, economiche e tecnologiche che hanno guidato ogni cambiamento significativo nel corso degli anni.
Le origini della regolamentazione: dal 2006 al primo framework normativo
Il punto di svolta nella regolamentazione del gioco online in Italia si colloca nel 2006, quando il Decreto Bersani aprì per la prima volta la possibilità di ottenere licenze per l’offerta di scommesse sportive a distanza. Prima di questo momento storico, il mercato italiano operava in una zona grigia, con operatori stranieri che offrivano servizi ai giocatori italiani senza alcuna supervisione nazionale. L’AAMS, istituita originariamente per gestire i monopoli fiscali dello Stato, si trovò investita di nuove responsabilità nel campo del gioco regolamentato.
Il 2006 rappresentò l’anno zero della regolamentazione moderna: furono rilasciate le prime concessioni per le scommesse sportive a quota fissa, con un numero limitato di licenze assegnate attraverso gare pubbliche. Questo modello pionieristico stabilì principi fondamentali che sarebbero rimasti centrali nell’approccio italiano: la necessità di una licenza statale, obblighi fiscali chiari, requisiti tecnici stringenti per garantire la sicurezza dei giocatori e meccanismi di controllo per prevenire il gioco minorile e la ludopatia. Il sistema si basava su server fisicamente localizzati in Italia e sottoposti a controlli costanti, una caratteristica distintiva rispetto ad altri mercati europei.
Nel 2009, l’espansione normativa incluse anche i giochi di casinò online, con l’apertura di una seconda fase concessoria che ampliò significativamente l’offerta legale. Questo periodo vide l’emergere di standard tecnici sempre più sofisticati, con l’introduzione di sistemi di geolocalizzazione per verificare che i giocatori si trovassero effettivamente sul territorio italiano e piattaforme di monitoraggio in tempo reale delle attività di gioco.
La transizione da AAMS ad ADM: un cambio di paradigma organizzativo
Il 2012 segnò un momento di riorganizzazione amministrativa quando l’AAMS venne incorporata nell’Agenzia delle Dogane, dando vita all’Agenzia delle Dogane e dei Monopoli (ADM). Questo cambiamento, ben oltre una semplice ridenominazione, rifletteva una visione più integrata della gestione delle entrate fiscali dello Stato e del controllo dei mercati regolamentati. La fusione portò a una maggiore efficienza operativa e a un coordinamento più stretto tra le diverse funzioni di controllo doganale e di supervisione del gioco.
Durante questa fase di transizione, il mercato italiano consolidò la propria reputazione come uno dei più sicuri e controllati a livello globale. Gli operatori con licenza ADM dovevano rispettare requisiti sempre più rigorosi in termini di capitalizzazione, affidabilità tecnica e responsabilità sociale. Per i giocatori italiani, la presenza del logo AAMS prima e ADM poi divenne sinonimo di sicurezza e legalità, un marchio distintivo che separava gli operatori legittimi da quelli non autorizzati. Piattaforme specializzate come https://scommezoid.com/siti-scommesse-aams-adm/ hanno contribuito a diffondere la consapevolezza sull’importanza di verificare la regolare licenza degli operatori, educando il pubblico sui criteri di scelta e sui rischi associati al gioco non regolamentato.
L’ADM implementò anche sistemi di monitoraggio più avanzati, introducendo il concetto di “gioco responsabile” come pilastro centrale della regolamentazione. Furono introdotti limiti di deposito obbligatori, sistemi di autoesclusione nazionale e requisiti stringenti per la pubblicità del gioco, anticipando tendenze che sarebbero diventate comuni in tutta Europa solo anni dopo. Il database nazionale dei giocatori autoesclusi, operativo dal 2012, rappresentò un’innovazione significativa nella protezione dei soggetti vulnerabili.
Le sfide moderne: digitalizzazione e armonizzazione europea
Gli anni più recenti hanno visto l’ADM affrontare sfide sempre più complesse legate alla rapida evoluzione tecnologica e alla necessità di armonizzare la normativa italiana con il quadro europeo. La proliferazione di dispositivi mobili ha richiesto aggiornamenti normativi per garantire che gli standard di sicurezza si applicassero anche alle app di gioco, mentre l’emergere delle criptovalute ha posto interrogativi su come integrare nuove forme di pagamento nel framework regolamentato.
Un tema centrale del periodo 2015-2020 è stato il rinnovo delle concessioni di gioco, un processo complesso che ha visto l’ADM bilanciare l’esigenza di mantenere un mercato competitivo con quella di garantire entrate fiscali stabili per lo Stato. Le nuove concessioni hanno introdotto requisiti più stringenti in termini di prevenzione del riciclaggio di denaro, con l’obbligo per gli operatori di implementare sistemi avanzati di verifica dell’identità e di monitoraggio delle transazioni sospette, in linea con le direttive europee antiriciclaggio.
La pandemia del 2020 ha accelerato ulteriormente la digitalizzazione del settore, con un aumento significativo del gioco online che ha richiesto all’ADM di rafforzare i propri sistemi di controllo. Nello stesso periodo, l’Agenzia ha intensificato la lotta contro il gioco illegale, coordinandosi con le autorità di polizia per bloccare l’accesso a migliaia di siti non autorizzati e implementando sanzioni più severe per chi opera senza licenza. Il contrasto al mercato nero è diventato una priorità strategica, non solo per ragioni fiscali ma anche per proteggere i consumatori da piattaforme prive di garanzie sulla correttezza del gioco e sulla protezione dei dati personali.
Un’altra evoluzione significativa riguarda la pubblicità del gioco: l’ADM ha progressivamente inasprito le restrizioni, introducendo il “Decreto Dignità” del 2018 che ha vietato qualsiasi forma di pubblicità diretta o indiretta relativa a giochi con vincite in denaro. Questa misura, tra le più restrittive in Europa, ha ridefinito completamente le strategie di marketing degli operatori e ha posto l’Italia all’avanguardia nella tutela dei consumatori vulnerabili.
Prospettive future e tendenze emergenti
Guardando al futuro, l’ADM si trova ad affrontare nuove frontiere regolatorie legate all’intelligenza artificiale e all’analisi predittiva dei comportamenti di gioco. L’utilizzo di algoritmi per identificare precocemente pattern di gioco problematico rappresenta un’opportunità per rafforzare ulteriormente la protezione dei giocatori, ma solleva anche questioni etiche e di privacy che richiedono un approccio normativo equilibrato.
La questione della tassazione del gioco online rimane centrale nel dibattito pubblico: l’Italia applica un modello di tassazione sulle scommesse sportive basato sul turnover piuttosto che sul margine lordo, un sistema che alcuni operatori considerano penalizzante rispetto ad altri mercati europei. Possibili riforme fiscali potrebbero ridisegnare la competitività del mercato italiano nei prossimi anni, con l’ADM chiamata a trovare un equilibrio tra sostenibilità per gli operatori e massimizzazione delle entrate erariali.
L’integrazione con i sistemi di pagamento digitali rappresenta un’altra area di sviluppo: l’ADM sta valutando come regolamentare l’uso di wallet elettronici e potenzialmente di valute digitali, mantenendo al contempo gli standard di tracciabilità e controllo che caratterizzano il sistema italiano. La sfida sarà permettere l’innovazione tecnologica senza compromettere la sicurezza e la trasparenza che hanno reso il modello italiano un punto di riferimento internazionale.
L’evoluzione della regolamentazione AAMS-ADM rappresenta un caso di studio significativo su come uno Stato possa trasformare un settore complesso e potenzialmente problematico in un mercato ordinato, sicuro e fiscalmente produttivo. Il percorso intrapreso dall’Italia dal 2006 ad oggi dimostra che una regolamentazione efficace richiede adattamento costante alle nuove tecnologie, attenzione alle evidenze scientifiche sul gioco problematico e capacità di bilanciare interessi economici con obiettivi di tutela sociale. Le sfide future richiederanno all’ADM di mantenere questa capacità di evoluzione, continuando a innovare il framework normativo per rispondere a un mercato in continua trasformazione, sempre con l’obiettivo primario di proteggere i giocatori e garantire l’integrità del sistema.


Beachwalk
In 2012 Encore acquired a defaulted mortgage out of bankruptcy at a 86% discount to peak (2005) purchase price of an entitled, undeveloped 550 acre parcel in a highly-desirable and growing residential area south of Jacksonville, FL. Encore developed a master planned community with over 800 lots for sale to six different homebuilders. The community was designed around a 14-acre man-made Crystal Lagoon and includes 2 schools, parks and outdoor areas, commercial/office space and a retail village with waterfront dining, shopping, recreation, and entertainment.
Beachwalk
LAND DEVELOPMENT
Master planned community featuring Crystal Lagoons® in Jacksonville, FL


Mirada
In 2013 Encore partnered and acquired out of bankruptcy a large parcel of land entitled for over 4,500 lots at a 90% discount to peak 2007 valuation. Encore enhanced the previously approved site plan to differentiate the project and optimize absorption pace. Over 2,600 lots have been sold or are under contract with several of the largest homebuilders in the U.S., including a joint venture between Encore and a public builder to create an active adult community with 804 units.
Mirada
LAND DEVELOPMENT
Master planned community featuring a Crystal Lagoon® in Tampa, FL

Reunion
In 2011 and 2013 Encore acquired the Community Development District (“CDD”) bonds collateralized by a master-planned community near Disney World in Orlando, Florida (“Reunion”). The bonds were acquired at a significant discount to face value. Encore sold off the performing bonds while foreclosing on the non-performing bonds to gain title to the land, and using the cash balance to develop the project. Encore developed its own vacation rental community which included 750+ homes, a clubhouse, and waterpark. Encore also developed and sold a 300+ unit apartment building on the site, and developed two golf course communities including one in conjunction with Jack Nicklaus (“The Bears Den”).
Reunion
SINGLE FAMILY RENTAL
Vacation rental community includes 750+ homes, 300+ apartments, and amenities in Orlando, FL


Liberty
In 2016 an affiliate of Encore* acquired 325 acres of entitled land in Rio Vista, CA, in the Sacramento River Delta (65 miles from San Francisco.) The land was originally approved in 2006 for large, higher priced ($800k) homes. Encore worked with the local municipality to enhance the entitlements, increasing the total lots from 663 in the original pro forma to 974. Encore then developed the land into finished lots which were sold to an entry-level homebuilder, thereby converting an abandoned parcel into a thriving community with record-setting home sales.
*The Liberty project was executed by Avila Encore Management, LLC, an affiliate of Encore Capital Management wholly owned by Tony Avila, one of the founders and co-owners of Encore Capital Management. Avila Encore Management, LLC is the sole recipient of any performance fees associated with the Liberty project. Encore Capital Management did not and will not receive performance fees for the Liberty project.
Liberty
LAND DEVELOPMENT
974 single-family
lots in Northern
California

One South
Encore acquired an under-performing strip mall on Pacific Coast Highway in Redondo Beach, CA. Encore razed the mall then developed 68 entry-level townhomes, and six commercial units.
One South
SINGLE FAMILY
RESIDENTIAL
52 luxury condos & townhomes
with 10,000 square feet
of commercial units.


Otay Ranch
In 2019 Encore acquired 35 partially developed lots and four existing model homes within the Otay Ranch Village 2 community in Chula Vista, CA from a financially distressed seller. The fully entitled parcel is in a mostly built out community of 2,624 homes. The four model homes were refurbished and sold within three months of property acquisition and Encore is currently developing the remaining land into lots and/or homes.
Otay Ranch
LAND DEVELOPMENT
Lot development
project in San
Diego, CA


Hollywood
Encore developed an assemblage of ten parcels across 2-acre site into 368 apartments and an expansive commercial space in the rapidly growing “South of Sunset” creative district of Hollywood, CA.
Hollywood
MULTIFAMILY
368 unit apartment
community in the heart
of Hollywood, CA


Culdesac Tempe
Encore is partnering with Culdesac to create the first built from scratch car-free neighborhood in the U.S. This innovative design at a light-rail station includes 761 residential units with car-share, ride-share, eBike, eScooter, grocery, and food delivery all integrated into a mobility-first experience for its tenants. The first phase is already pre-leased with targeted opening in 2022.
*The Culdesac project was executed by Avila Encore Management, LLC, an affiliate of Encore Capital Management wholly owned by Tony Avila, one of the founders and co-owners of Encore Capital Management. Avila Encore Management, LLC is the sole recipient of any performance fees associated with the Culdesac project. Encore Capital Management did not and will not receive performance fees for the Culdesac project.
Culdesac Tempe
MULTIFAMILY
Transit-oriented
Opportunity Zone
multifamily development
in Tempe (Phoenix), AZ